日前，销售商品房属于什么服务的话题受人关注，并且与之相关的销售商品房属于什么服务类型同样热度很高。今天，康晓百科便跟大家说一说这方面的相关话题。

销售商品房属于什么服务(销售商品房属于什么服务类型)

导读目录：

房地产开发行业，算建筑业还是服务业？

房地产属于服务行业。房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第二条

在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产 *** 、房地产抵押和房屋租赁。

房管局是做什么的？

房管局职能职责 （一）贯彻执行国家、省、市有关房产管理和住房制度改革的法律、法规、规章草案和政策，研究拟定全市房产管理和住房制度的地方性政策措施，拟定行业发展战略和中长期发展规划；推进行业信息化进程。 （二）拟定深化住房制度改革规划和实施方案及有关政策并组织实施；负责协助市住房公积金中心编制房改资金的投向和使用计划及住房专项贷款计划；负责住房分配货币化方案和单位住房补贴方案的审批工作及实施情况的监督检查。

（三）参与研究制定城镇住宅建设发展规划；组织实施城区范围危旧房改造，协调改造中的有关问题；开展城镇住房状况和中长期住房供求情况的调查；参与住宅小区总体规划方案的评审和建成区的综合验收。 （四）负责拟定廉租住房管理的地方性政策，负责廉租住房的建设和日常管理工作，建立廉租住房供应体系；负责经济适用住房政策和建设的统筹协调及日常管理工作；负责公房的租赁、经营、维修与管理工作，负责指导单位自管房和城市私房的房政管理工作；负责落实城镇房屋纠纷的调处和有关政策工作。

（五）负责城市房屋权属管理与房地产交易市场管理有关工作。研究培育和发展房地产交易市场的政策措施；确认房屋权属，办理房屋所有权总登记和初始、转移、变更、注销及设定他项权登记，颁发房屋权属证书，管理产籍资料；负责商品房预售、现房销售和商品房面积管理；负责房地产 *** 、房屋租赁管理、房地产抵押管理和房地产中介服务机构的管理与监督，参与国有土地使用权出让有关方案的制定。

（六）负责城市房屋的拆迁管理工作。核发城市房屋拆迁许可证，调解拆迁纠纷，组织行政强制拆迁，负责拆迁单位的管理与监督。 （七）负责物业管理工作；负责物业管理企业的管理和监督；负责物业管理从业人员资格的监管工作；负责协调处理物业管理纠纷投诉工作；负责指导城市房屋专项维修资金的归集、使用和监督管理工作。

（八）负责房屋安全鉴定和管理工作。制定房屋安全管理措施，负责房屋装修结构安全管理和白蚁防治管理工作。 （九）负责全市房政执法检查工作，查处违法违章行为。

预售商品房（俗称“楼花”）买卖是什么呢？

楼主问的应该是商品房预售。房屋引预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

优惠服务费是什么？

从一起购房集体诉讼案件看“优惠服务费”的效力认定

【前言】

近年来，随着国家及各级 *** 陆续出台各种政策限制房价的过快上涨，房地产开发企业为提高售楼价格经常引入第三方服务公司，让购房者和服务公司签订服务合同并因此给予购房者价格优惠。笔者通过承办的一起案例，分析如何认定对此种情形下购房者和第三方服务公司之间“优惠服务费”的法律效力。

【案情简介】

2016年，保利地产投资顾问有限公司上海分公司（下称简称服务公司）出示《一房一价出街价目表》，涉案众多购房者依据《一房一价出街价目表》的金额预定购买上海保利建憬房地产有限公司（下称简称地产公司）开发的上海市浦东新区蓝靛路保利美都的房屋（以下简称系争房屋）。同时根据销售员推荐的优惠活动，涉案众多购房者参加缴纳了几万到十几万数额不等的优惠服务费后可以享项目购房优惠缴纳金额两倍的优惠活动，并与服务公司签订了《购房优惠告知书》。《购房优惠告知书》中约定，购房者享受的购房优惠仅限于购买单位使用，并将于购房时从收购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款；告知书仅作为确定优惠用途使用，不因此构成此外的任何承诺，且一旦签署《商品房买卖合同》，视为服务公司服务完成，已收取的优惠服务费将不再退还。之后，涉案众多购房者完成了向服务公司和地产公司额付款义务，地产公司将购房者应持有的《定金合同》、《购房优惠告知书》收走，与其签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定了系争房屋的价款，后该《预售合同》履行完毕。

2016年底，上海市 *** 严厉执行房购相关政策时，地产公司在售楼大厅张贴了上海物价局制定的、房产交易所备案的备案价，这时购房者发现自己预定房屋的总价高于备案价，购房者实际并未享受到购房优惠。

涉案众多购房者认为房产公司和服务公司恶意串通、虚抬房价、虚假优惠，虚构不存在的服务事实，存在欺诈消费者的行为并违反了国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》的通知〔2011〕548号的各项规定，包括商品房经营者在销售商品房时应公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，实行明码标价…。据此，请求法院认定《购房优惠告知书》无效而要求房产公司和服务公司返还优惠服务费本金及利息。

【裁判观点】

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。法官认为涉案众多购房者以《购房优惠告知书》无效为由，要求返还优惠服务费证据不足，不予支持。

【法律分析】

1、能否基于房产公司和服务公司恶意串通，虚构买卖成交原价而认定《购房优惠告知书》无效。

2011.5.16上海市发改委关于贯彻落实国家发改委《商品房销售明码标价规定》的通知第十二条：“对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者（含中介服务机构）要在规定时间内一次性公开全部房源，并严格按照备案价明码标价对外销售”。

国家发改委关于《禁止价格欺诈行为的规定》以及《关于<禁止价格欺诈行为的规定>有关条款解释的通知》中对所称“原价”是指经营者在本次促销活动前七日内在本交易场所成交，有交易票据的更低交易价格；如果前七日内没有交易，以本次促销活动前最后一次交易价格作为原价。“原件”和“备案件”是两个不同的概念。商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比的“原件”。而商品房因坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生的价格，没有一模一样的商品房，目前市场商品房销售大都采用一房一价，因此商品房销售中不存在“原价”的概念。“备案件”是 *** 近年来为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，“备案件”属于 *** 指导价，与商品“原价”不同。因此，房产公司和服务公司不构成因恶意串通，虚构买卖成交原价而认定《购房优惠告知书》无效。

2、是否认为房产公司和服务公司利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，违反《价格法》之规定认定《购房优惠告知书》无效。

《中华人民共和国价格法》第十三条：“……经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。” 第十四条：“经营者不得有下列不正当价格行为：（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者与其交易。”同时第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”

能否基于上述法律规定而认定《购房优惠告知书》无效呢？首先，《价格法》之规定属于管理性规范，而不是效力性规范。其次，结合案情房产公司和服务公司不存在采取欺骗或误导方式诱骗众多涉案购房者完成交易的行为。房屋买卖系重大交易，原告在决定购买房屋前应就房屋的价格进行过充分考量，在整个签约过程中，经购房者签名确认的《购房优惠告知书》都明确记载能够得到的优惠折扣、实际应付价款等内容，购房者无法提供证据证明对房屋价款和优惠服务的数额和性质存在认知上的错误。所以，不应认定房产公司和服务公司利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，违反《价格法》之规定认为《购房优惠告知书》无效。

【结语】

购房“优惠服务费”对购房者的利益产生较大的影响，购房者在购房过程中要清楚居间服务合同的法律效力以便于能更好的处理与开发商之间的购房合同，以求尽量避免各类法律风险而导致经济损失。

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